تفکیک زمین و تق سیم آن به چند قطعه یا تفکیک یک مجموعه یا مجتمع ساختمانی به چند واحد آپارتمانی و نحوه اقدام آن در اداره ثبت سابقه طولانی داشته و به دلیل کثرت انجام و نمونه ھای متعدد عملاً جایگاه خود را به عنوان یک تکلیف در ثبت باز نموده و شیوه ای حاصل شده که ھمه به یک نتیجه منتهی و در آن مفروزات، مشاعات و مشترکات مشخص شده است و با استفاده از قانون تملک آپارتمانھا و آیین نامه اجرایی و بخشنامه ھای ثبتی و دستور العمل ھای ارشادی، مشکلات در عمل حل و مرتفع گردیده است
افراز ملک ھمزمان با تقسیم و تفکیک در حقوق مدنی راه یافته مقوله ای است که تا به حال چنان صورت کلی و شیوه اقدامی پیدا نکرده و ھمه راه ھا به یک نقطه ختم شده است و آنچه به عنوان راھنما در دسترس میباشد، قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب ٢٢ آبان ١٣۵٧ است.
تفاوت تفکیک و افراز از نظر شکلی و ماهیتی عبارت است از:
١- در تفکیک وجود حالت اشاعه ضرورت ندارد و ملک با داشتن مالک واحد قابل تفکیک است؛ ولی در افراز باید حالت اشاعه؛ یعنی مالکیت بیش از یک نفر باشد.
٢- تفکیک بارضایت و در حالت تفاھم مالکان مشاع است و افراز عدم تفاھم و رضایت و وجود اختلاف نسبت به حصه یکدیگر و قصد، قطع حالت اشتراک میباشد.
٣- در تفکیک توجهی به مقدار سهم مالکان در کل ۶ دانگ لزومی ندارد و بعد از تفکیک به ھنگام تنظیم تقسیم نامه رعایت حقوق و سهم ھر یک از مالکان مشاع مطرح می گردد که با توافق نسبت به کسری و زیادت یا صلح و ھبه رفتار خواھد شد؛ اما در افراز رعایت و توجه به سهم معادل حصه ھر یک از مالکان مشاعی ضروری بوده و اگر این رعایت در ملک به عللی با توجه به تصرف شرکا و به وضعیت دیگر مقدور نباشد، باید تعدیل صورت گیرد و مقدار اضافی ملک، که در سهم شریک قرار می گیرد، بهای آن تقویم و در صورتمجلس افراز قید شود.
۴-تفکیک فقط تقسیم ملک است؛ اما افراز تقسیم ملک توأم با تعیین سهام مالکان مشاعی است و قطعات افرازی به نسبت سهم مالک مشاع به آنان اختصاص می یابد. به ھمین دلیل حالت اشاعه در افراز ضرورت دارد؛ ولی در تفکیک این ضرورت نیست و مالک می تواند ملک خود را با رعایت مقررات حاکم بر تفکیک ( ضوابط و مقررات شهرداری) به ھر ترتیبی که می خواھد تفکیک نماید.
۵- سن مالک یا مالکان دخالتی در امر تفکیک ندارد؛ اما به صراحت ماده ٣١٣ قانون ا مور حسبی اگر میان مالکان، محجور یا غایب باشد، تقسیم با دادگاه خواھد بود.
۶- تنظیم تقسیم نامه پس از تفکیک میان مالکان مشاعی برای استیلا بر سهم مفروزی ضروری ا ست و چنانچه مالکان مشاع بعد از تفکیک برای تنظیم تقسیم نامه میان خود توافق ندا شته باشند یا قطعات تفکیکی را متفقا انتقال ندھند، تفکیک اقدامی بی حاصل و کان لم یکن تلقی شده و دراین شرایط با وجود صورت مجلس تفکیکی شرکا به ناچار باید تقاضای افراز نمایند) افراز به دلیل عدم توا فق مالکان برای تنظیم تقسیمنامه(
٧- درصورت اعتراض به تفکیک از طرف یکی از شرکا ادامه عملیات متوقف می شود و با رضایت معترض میتوان ادامه اقدام را انجام داد؛ ولی اعتراض به افراز درحین اقدام از شرکای دیگر پذیرفته نیست و پس از اتمام می توانند اعتراض نمایند و رسیدگی به اعتراض نسبت به افراز ملک در صلاحیت مراجع قضایی است.
٨- انجام عمل افراز یا عدم افراز در حکم ر ای مرا جع قضایی است و با ا فراز ملک و عدم اعتراض در مهلت مقرر ھر مالک مشاع می تواند بر سهم مفروزی خود تسلط پیدا نموده و با تسلیم سند مالکیت مشاع به واحد ثبت، سند مالکیت ۶ دانگ قطعه اختصاصی را تقاضا و دریافت نماید . با توجه به این که چنانچه سرانه یا حق مرغوبیت به او تعلق گرفته، باید رسید تودیع آن به صندوق ثبت یا اقرارنامه رسمی ذینفع را مبنی بر وصول این حق قبل از صدور سند مالکیت مفروزی به اداره ثبت تسلیم نماید.
٩- صورتمجلس تفکیکی ملک با انتقال قطعه یا قطعاتی از آن به غیر یا انتقال سهم مشاعی به شریک دیگر یا تنظیم تقسیم نامه یا به طور کلی تنظیم سندی قطعی بر روی آن اعتبار پیدا می کند؛ اما در افراز با انقضای مهلت اعتراض ھر قطعه در سهم مالک آن مستقر گردیده و این ا مر با استقراع تعیین میشود. پس می توان گفت برای حصول نتیجه و تسلط بر سهم مفروزی، تفکیک، اقدامی ٢ مرحله ای و افراز، اقدامی یک مرحله ای است.
١٠ - تفکیک در اداره ثبت انجام میگیرد؛ اما افراز ھم در اداره ثبت و ھم در دادگاه
١١ - در افراز رأی صادر میشود؛ ولی در تفکیک صورتجلسه تفکیکی
١٢ - در افراز اجبار حاکم است؛ ولی درتفکیک مسامحه
١٣ - در تفکیک سهم تمامی افراد جدا و ملک از حالت مشاع خارج می شود یا اگر مالک یک نفر باشد، ملک به قطعات کوچک تر تقسیم می گردد؛ اما در افراز فقط سهم خواهان جدا می شود و بقیه ملک مشاع باقی میماند.
١۴ - در صورتی که بر تفکیک اعتراض شود، موضوع اعتراض در اداره ثبت ر سیدگی می شود؛ اما اگر بر افراز اعتراض گردد، پرونده جهت بررسی به دادگاه ارسال میشود.
سیاوش عزیز:همیشه به روز و شاد باشی.
ممنون از لطفتون